El mercado de las titulizaciones se reanima. En los últimos días dos sociedades españolas han salido al mercado para captar casi 1.700 millones a través de estos instrumentos de financiación estructurada, que han estado en desuso desde el estallido de la crisis subprime, en 2007.
Se trata de dos sociedades participadas por Santander: Uro Property, la Socimi dueña de un tercio de la red del banco en España, que ayer cerró una titulización de 1.350 millones para refinanciarse; y Unión de Créditos Inmobiliarios (UCI), participada por Santander y BNP Paribas, que ultima la primera titulización hipotecaria desde 2007, por importe de 342 millones.
Estas dos operaciones se suman a la que ya protagonizó Santander en febrero al colocar una titulización de 668 millones con créditos para la compra de coches otorgados por la sucursal española del banco francés Banque PSA, el brazo financiero de Peugeot Citroën (que tiene una alianza con Santander). En total, estas tres operaciones suman 2.355 millones de euros.
Emisión innovadora
La de mayor importe, de Uro Property, se cerró durante la tarde de ayer. Esta sociedad inmobiliaria –controlada por Santander, CaixaBank, Atisha y Phoenix Life– ha refinanciado su deuda a través de una titulización por 1.345 millones y un plazo de entre 22 y 24 años. Lo más novedoso de esta operación es que Uro tituliza las rentas que percibe por las 750 oficinas que tiene de Santander hasta la finalización del contrato de alquiler con el banco.
La sociedad inmobiliaria pactó con los inversores –aseguradoras y fondos de renta fija en su gran mayoría– un tipo fijo del 3,348%, con lo que rebaja a la mitad su coste de financiación desde el 6% en el que estaba situado hasta ahora, incluyendo swaps.
Goldman Sachs ha sido la entidad que ha liderado esta emisión, en la que también han apoyado BNP, Santander y CaixaBank. La titulización se articulará a través de una sociedad en Irlanda.
“Es una operación bastante novedosa en el mercado de deuda, salvo en Reino Unido no se han visto emisiones de este tipo. Con ella cerramos los tres grandes objetivos que nos fijamos al tomar las riendas de Uro: sacarlo al Mercado Alternativo Bursátil; vender parte de la cartera de oficinas [traspasaron 381 sucursales a Axa]; y refinanciar la deuda”, señalaron ayer Carlos Martínez Campos y Simon Blaxland, presidente y consejero delegado de Uro Property, respectivamente.
En el caso de la emisión de Unión de Créditos Inmobiliarios, se espera que la operación se cierre durante esta misma semana por importe de 342 millones.
El fondo, que emite bonos respaldados por un total de 3.761 créditos para la compra de primeras viviendas, se denomina FTA RMBS Prado 1 y vence en 2055. El volumen total de este fondo es de 450 millones, pero sólo se va a vender el tramo de más calidad correspondiente a esos 342 millones, que cuenta con ráting Aa2 según Moody’s, la segunda más alta posible.
Para llevar a cabo esta emisión, tanto Santander como BNP Paribas han llevado a cabo varias presentaciones ante inversores por Europa. Previsiblemente, el tipo de interés definitivo se fijará hoy.
La titulización de activos recibió un fuerte varapalo tras el estallido de la crisis subprime al tratarse de financiación estructurada, la que, precisamente, desató la crisis. En España, aunque se trataba de un activo más simple y transparente, el mercado también se cerró porque, además, fue la principal vía de financiación del boom del crédito hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria. El saldo vivo de este tipo de activos llegó a superar los 300.000 millones en 2006, según datos de AIAF.
En los últimos años, el BCE ha hecho un gran esfuerzo por revitalizar este mercado y, con ese objetivo, empezó en diciembre la compra de titulizaciones en Europa.