La banca se prepara para un próximo mes y medio eléctrico en el negocio hipotecario. Las entidades están apretando el acelerador con el propósito de mejorar la foto fija de concesión de hipotecas en un 2019 en el que muchas entidades se han quedado rezagadas. “Son pocas las que han hecho todos sus deberes este año”, asegura Juan Villén, responsable de Hipotecas de Idealista.
Si se tiene en cuenta el efecto calendario por el impacto de los festivos navideños y por el traslado de la festividad del 8 de diciembre al lunes siguiente, muchas operaciones podrían no cerrarse antes del 31 de diciembre. La razón es que la nueva Ley Hipotecaria obliga a los bancos a remitir al notario con al menos 10 días de antelación la documentación precontractual de la hipoteca.
En este escenario, bancos que necesitan cubrir los objetivos anuales y clientes a los que, por ejemplo, les vence el contrato de arras antes de fin de año, tienen que meter la sexta velocidad. Quedan por delante, por lo tanto, al menos siete semanas muy calientes, porque las entidades financieras tienen clara la consigna de no perder una operación por precio siempre que el potencial cliente tenga un perfil de riesgo razonable. La ofensiva se centra sobre todo en los préstamos a tipo fijo, donde la banca está poniendo el mayor énfasis comercial.
Traje a medida
“A tipo fijo, estamos viendo rebajas de cinco o seis décimas sobre el tipo nominal oficial que publicitan algunos bancos. Y a veces más, según el tipo de cliente”, explica el responsable de hipotecas de la hipotech iAhorro.com, Simone Colombelli. Por lo tanto, los bancos se están aplicando en la confección de trajes a medida para acelerar el ritmo de concesión, especialmente en el tipo fijo. La orden es pelear por todas las operaciones posibles en el mercado.
Estos recortes son más intensos en bancos con ofertas muy alejadas de las mejores del mercado o en otros cuyos tipos, aun siendo competitivos, no se acercan a los precios estrella del escaparate comercial. Dos entidades como MyInvestor, el neobanco del andorrano Andbank, y Openbank, el brazo online de Santander, han roto el mercado ofreciendo tipos fijos TAE inferiores al 2% en todos los plazos. Inmediatamente por detrás, otras seis firmas ofrecen precios inferiores al 3% TAE.
Algunas de las entidades (ver cuadro adjunto) que ofrecen los tipos más agresivos se remiten exclusivamente a sus precios oficiales en las negociaciones con los clientes porque su margen para bajar ya está agotado. Tras su última rebaja de precios de las hipotecas a tipo fijo, a principios de octubre, MyInvestor advertía que “los tramos largos de la curva de tipos parecen haber tocado suelo, por lo que sería la última oportunidad para beneficiarse de los tipos fijos más bajos”.
Pero son una inmensa mayoría las que están abiertas a negociar. Juan Villén asegura que, en estos momentos, “el 90% de las operaciones se están cerrando a un tipo diferente, siempre por debajo, al base de las entidades”.
Por lo tanto, los compradores están consiguiendo precios muy atractivos sobre niveles ya de por sí competitivos. “En septiembre vimos rebajas importantes de precios en la negociación entre banco y cliente que se están ampliando en octubre. En cuanto un perfil de comprador encaja, se rebajan los tipos. Esos perfiles están normalmente en las grandes ciudades. Aunque estas personas tengan pocos ahorros, a cambio cuentan con altos ingresos mensales”, explica Colombelli, que recuerda que la mejora de condiciones pasa también por la exención de vinculaciones exigidas en las ofertas oficiales de la banca.
De hecho, aunque los expertos creen que las entidades que se han quedado más rezagadas en su oferta hipotecaria aún podrían mover ligeramente sus precios oficiales a la baja en los próximos meses, apuestan porque las rebajas se producirán en la negociación particular al menos en lo que queda de un 2019 en el que el ritmo de consesión de préstamos ha perdido cierta intensidad.
Toque de atención
Según el Banco de España “la demanda de fondos para la adquisición de vivienda se redujo durante el tercer trimestre”. Una realidad que obliga a la banca a realizar un esfuerzo extra en este final del año.
En un escenario de desaceleración económica, el descenso de la confianza de los consumidores y los muy altos precios de la vivienda en las grandes capitales y las zonas primede la costa española amenazan con ralentizar el negocio hipotecario de la banca. Para contrarrestar este impacto y cuadrar los objetivos de 2019, el sector está decidido a seguir sacrificando unos márgenes muy ajustados ya.
Aunque sin dirigirse directamente al sector financiero español, el Banco Central Europeo (BCE) ha dado un toque de atención a la banca por el impacto de la guerra hipotecaria a tipo fijo que libran las entidades. “No puedo entender cómo son rentables”, ha asegurado el presidente del consejo de supervisión, Andrea Enria, respecto a los precios de las hipotecas fijas a 20 años, cuyos precios se sitúan entre el 1,79% y el 2,67% TAE en el caso de las mejores ofertas del mercado español.